文/邹菁、应晓晨、马源（国浩律师事务所）
REITs境外上市，是将境内流动性较低的、非证券形态的房地产投资项目权益，赴境外转化为资本市场上的证券资产或证券份额。REITs境外上市前，最关键的步骤是需要将境内主体控制下的房地产项目资产打包注入境外上市主体。一般而言，境内主体下辖的房地产项目公司较多且分散，又包含着除房地产投资外的其他业务资产，因而需要对境内外主体进行跨境重组并搭建海外上市构架。
在跨境重组的过程中，涉及诸多的法律障碍。我们归纳总结了一些常见的法律障碍，并提出我们的解决方案，以供大家交流探讨。
1.境内置产权益注入境外拟上市主体内的方式
跨境重组的核心内容之一，是通过股权并购，将境内主体旗下的物业资产权益注入到境外上市主体下，并将其他无关公司予以剥离。因受“10号令”的限制，境内居民（包括企业和个人）通过其所控制的境外公司并购境内公司，属于关联并购需要经商务部审批。实践操作中，获得商务部门审批存有难度。（《外国投资者并购境内企业的规定》[“10号令”]第十一条：境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司，应报商务部审批。）因此在境内资产权益向境外转移过程中，由实际控制人控制的境外公司直接收购境内主体的关联并购模式存在法律障碍。解决方案：通过外商投资企业股权变更，将资产注入境外。
①境外无关联方收购境内主体部分股权，将境内主体变更为中外合资企业；
②实际控制人的境外公司，收购境内主体剩余股权（外商投资企业股权变更不适用10号令），或境外无关联方收购境内主体剩余股权；
③境内主体收购体系内境内其他包含物业资产的公司，成为境内其他公司的控股母公司。剥离其他无关公司的股权。
2.跨境重组中股权转让的定价
通过外商投资企业股权变更的方式将资产注入境外过程中，股权转让的定价受法律法规约束，股权转让自有定价将遭遇法律障碍。（“10号令”第十四条并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。）解决方案：交易作价参考评估价格。
①境外无关联方收购境内主体股权，需要对股权进行评估，交易作价参考评估价，不能过低或过高；
②实际控制人控制的境外企业，收购境内主体的剩余股权，定价应参考上述①的价格，不能有较大差距；
③境内主体收购境内关联公司股权，一般可以按实缴注册资本定价转让。
