从时间维度看，中国国内房企转战境外基本上始于2004年，只不过前几年观望较多。2014年中国的房地产行业正呈现明显的调整趋势，中国企业境外地产投资的足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区，而以欧美市场最为热门。投资标的方面主要有住宅和商业地产。
1、投资主体
包括大型房地产企业，保险资金，主权基金及个人投资者等。
如碧桂园、万达、万科、中海、绿地及中国铁建、中国建筑、万通等10余家大型房企，已在境外有房地产项目或有明确的投资计划。
2014年6月20日，中国人寿和主权财富基金卡塔尔控股（QatarHolding）以7.95亿英镑的交易价格，收购了金丝雀码头集团（CanaryWharfGroupplc）旗下的伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼的90%股权。
2014年10月6日，安邦保险以120亿元人民币的价格收购了纽约地标—华尔道夫酒店大楼。在主权基金方面，近10年来全球主权基金的投资流向及房地产累计投资额度，对比其他主要国际主权基金的现有投资组合，同时结合近年来中国主权基金在房地产直接投资领域的积极表现，未来中国主权基金的境外房地产直接投资活动将会进一步活跃。
除房企外,中国个人投资者也活跃于投资境外房地产，根据世邦魏理仕《2013中国资本进军境外房地产投资》报告显示，在美国购置私人住宅的境外投资者中，中国个体投资人所占的比例从2007年的5%上升到2012年的11%，投资总金额约为90.8亿美元，成为仅次于加拿大的第二大投资群体。
2、交易额
据统计，2014年1至6月宾馆、办公室、出租物业、住宅物业及买地开发等全部五类交易披露金额为371.32亿美元，确定交易披露金额为120.52亿美元。根据仲量联行的统计，2013年全年中国企业海外房地产投资额约为150亿美元。2003年至2013年，中国企业开始投资海外房地产，并在过去的五年中发力。
3、投资模式
有传统的直接拿地开发或资产或股权收购，也有间接投资模式，传统的开发或直接购楼模式自不必多说。
2014年5月，复星国际完成收购日本资产管理公司IDERA 98%的股权。虽然看似是金融领域的收购，而实际操刀的复星地产则是借收购IDERA实现对日本地产市场的间接投资。
4、主要风险
在投资境外房地产市场的道路上，法律、政策、政治、环境和文化背景的不可控都是中国企业开发的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在法律和政策上对外资公司的要求都十分苛刻。
由于欧美亚区域经济目前表现出的不同特点，投资者需要甄别不同市场的具体情况，规避市场波动风险。
二投资境外房地产的融资
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↑中国国内地产企业进军境外除自有资金投资外，可以考虑以下融资渠道。1、银行贷款
银行贷款是最常见最传统的融资方式。包括境内银行和境外银行提供的贷款。或将用到内保外贷。国家外汇管理局在2014年5月份刚刚放开跨境担保，变审批为备案，或将刺激房地产企业境外融资。境外房地产开发通过银行拿到贷款，通常要找到对的当地企业合作。
2、境外债
随着美国QE3、日本量化宽松政策的退出，境外市场迎来超低利率环境。加之目前国内银根收紧、融资难度日渐上升，境外发债将成为房企境外地产投资越发青睐的融资方式。
例如，2013年3月，万科向市场公布了拟通过境外子公司万科置业在香港发行美元债券的计划，其对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。与目前国内信托普遍达到15%左右的融资利率相比，2.755%的年息更可谓相差数倍。亚洲、欧洲投资者均对万科本次债券发行表现出浓厚兴趣，并在认购阶段踊跃下单。
3、EB-5融资
美国国会于1990年设立EB-5法案，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请"条件移除"，而成为永久居民。
此方案的投资额为美金100万元。如果投资标的是位于目标就业区，则投资额可降为50万美金。EB-5对申请人的要求相当宽松，没有商业背景、年龄、教育程度及语言能力的限制，只要证明其投资资金为合法取得（包括个人累积所得、赠与、继承等多种途径）。一人申请，全家（配偶及21岁以下未婚子女）均可同时获得绿卡。当然除美国的EB-5融资外，其他国家的融资也可根据当地的投资移民政策探索类似的结构。
4、私募基金
在境内/外募集人民币/美元基金，然后投资海外项目也是一种常用方式。当然，在境内募集人民币基金出海，还面临出海的技术性问题。另外，平行基金模式在资本管制较多的国家也是一种互相呼应和协调投资与收益的模式。
5、QDII 融资通道
根据我国现行有关QDII（合格境内机构投资者）境外投资证券的有关规定，境内机构投资海外证券通过有牌照和额度的金融机构或类金融机构比如基金管理公司、证券公司、信托公司、理财公司等机构出海。
2014年10月，第三方理财机构诺亚财富在香港注册成立的独资子公司方舟信托（香港）有限责任公司正式挂牌营业，这是内地第三方理财机构的首个海外信托牌照。此外，信托公司也在积极申请QDII牌照布局海外理财市场，继兴业信托正式获批开办受托境外理财业务（QDII）资格之后，中融信托、建信信托等八家信托公司也获得QDII业务资格，总额度在56亿美元。
这些QDII为中国企业海外投资提供部分融资支持。
三境外投资项目涉及的国内审批程序
